la valorisation de l'EHPAD devient un enjeu crucial pour garantir sa pérennité et générer de la plus-value au fil du temps, de même qu’en cas de revente.

 

Les différents aspects de la valorisation

La valorisation d'un EHPAD peut se décliner en plusieurs aspects : celle du foncier, l’amélioration continue de la qualité des soins et des services, la conformité par rapport à la convention tripartite, le respect de l’éthique ainsi que le développement de l’innovation.

 

La valorisation du foncier

L’EHPAD est avant tout de l’immobilier. Celui-ci se valorise en fonction de la qualité du foncier, c’est-à-dire de l’emplacement : région, commune, quartier et proximité des commodités.

Il s’agit aussi de la qualité du bâti : quelles sont les rénovations apportées depuis la construction ? Ce, sachant que les normes en vigueur sont aujourd’hui celles se rapportant à la réglementation environnementale RE 2020 et au label BBC 2005.

 

L’amélioration continue de la qualité des soins et des services

L’EHPAD n’est pas que de l’immobilier, du mobilier et des locataires. Afin de garantir un potentiel de valorisation élevé, il vaut mieux s’assurer que le gestionnaire dispose d’un plan de développement sur le long terme, concernant les soins et les services personnalisés. Idem pour les actions de prévention et de promotion de la prise en charge de la dépendance et de la maladie d’Alzheimer.

 

La conformité par rapport à la convention tripartite

L’EHPAD doit répondre constamment aux exigences des résidents et des autorités (ARS et Conseil départemental) dans le cadre du bien-être des locataires et du respect des termes de la convention tripartite. Rappelons que cet accord signé avec ces autorités sus-citées est un gage de qualité pour l’EHPAD, du fait de la conformité de ses activités par rapport aux cahiers des charges. Les exigences de conformité de la convention tripartite sont révisées au fur et à mesure de l’évolution de la réglementation, et il appartient à l’EHPAD de s’aligner aux nouvelles dispositions. Un contrôle régulier est effectué par les agents des services publics afin de contrôler la conformité et la continuité des activités de l’établissement dans les normes.

 

Le respect de l’éthique

Afin de continuer à se positionner parmi les EHPAD agréés, l’établissement doit se conformer au respect de l’éthique. Cette notion est un pilier fondamental pour son fonctionnement, regroupant l’ensemble des principes et des valeurs qui guident les professionnels dans leurs actions et leurs décisions. Le respect de l'éthique est essentiel pour garantir la dignité des résidents et l’absence d’abus par rapport à leur grand âge (et souvent, de leur ignorance en matière d’évolution des technologies nouvelles).

 

Le développement de l'innovation

Les EHPAD se sont lancés dans la mise en place de technologies innovantes pour améliorer la qualité des soins et des services. Ce, par le biais de la domotisation et la robotisationLe secteur des EHPAD en France est en pleine mutation, face à l'augmentation du nombre de seniors et à la diversification de leurs attentes. Ces établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes sont ainsi de plus en plus recherchés pour le rendement qu’ils génèrent et pour l’importance qu’ils occupent dans le patrimoine de l’investisseur. Dans ce contexte, la valorisation de [...]

Chaque culture possède ses contes et légendes, ces récits qui traversent les âges et façonnent l'identité d'un peuple. Les [uax], mystérieux et envoûtants, ne font pas exception à cette règle. Ces histoires, transmises de génération en génération, constituent un patrimoine oral aussi riche que captivant. Plongée dans l'univers mythique des uax Les contes et légendes des uax [...]

L’objectif de la souscription au PER est de faire capitaliser votre épargne grâce à des rendements composés. C’est pourquoi, elle est investie sur différents supports.

Le PER assurance se sert de fonds en euros (qui sont des obligations émises aussi bien par l’Etat que par les entreprises). À cela s'ajoutent les unités de compte (UC) qui se composent d’actions, cotées en bourse ou non.

Voyons, en revanche, de quoi se constitue le PER comptes-titres.

 

Les PER comptes-titres : une large sélection de placements financiers

En ce qui concerne le PER compte-tire, il ne propose pas de fonds en euros. En revanche, il dispose d’une très large gamme de placements financiers. Ce qui implique un niveau de risque élevé, mais aussi un important potentiel de rendement. Rappelons en effet que ces placements financiers sont des actifs dynamiques, mais dont les performances sont imprévisibles et étroitement corrélées aux conjonctures économiques.

Si vous pensez que vous êtes en mesure de supporter un certain niveau de risque, alors vous pouvez aller de l’avant avec le PER comptes-titres. De plus, le choix des supports financiers est nettement plus large que celui des PER assurance. Par conséquent, vous avez l’opportunité de vous constituer un portefeuille parfaitement adapté à vos attentes et mettre en place la meilleure stratégie pour booster vos rendements.

 

Un PER qui génère moins de frais

Autre avantage de taille pour le PER comptes-titres : celui-ci est peu gourmand en frais. Notez en effet que ces derniers, si à taux élevés, sont susceptibles de rogner le rendement net de votre plan. À titre indicatif, les frais généralement prélevés par les plans sont ceux de souscription, de gestion, de conversion du capital en rentes et les frais d’arrérageLe Plan d’épargne retraite PER se propose comme étant un placement prometteur pour garantir une retraite paisible. Si le PER le plus connu et le plus répandu est le PER assurance, il existe aussi un second type de plan qui est le PER comptes-titre. Celui-ci est commercialisé par les banques. Nous allons nous y intéresser de plus près dans cet article.   Quelques points de rappel sur le PER Revenons brièvement sur le PER : ce plan est [...]

le plafond de loyer et le plafond de ressources. Ces mesures ont été établies pour éviter les loyers trop élevés, sachant que la tension locative est importante dans les zones éligibles (nous y reviendrons en détail) et qu’il s’agit de la mise en location d’immeubles neufs répondant aux dernières normes énergétiques et environnementales.

À noter également qu’il existe un montant maximal d’investissement annuel. Chaque année, le gouvernement révise et corrige ces paramètres en fonction de l’évolution des différentes conjonctures, de même que celle de l’inflation. En cas de non-respect de ces plafonds, le propriétaire-bailleur encourt des sanctions, voire le remboursement de la réduction fiscale qu’il aura perçue.

 

Les plafonds de loyer

Pour comprendre les plafonds de loyer, rappelons que le territoire français est morcelé en 5 zones. Celles-ci sont les suivantes : la zone A Bis (qui est la plus dense en nombre d’habitants), la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Ce sont les trois premières qui sont éligibles à la loi Pinel. Le niveau de vie n’étant pas partout identique, la loi a fixé par décret des limites à ne pas dépasser et qui sont plus élevées en zone A Bis. Ces plafonds décroissent pour les zones A et B1.

Ainsi, pour 2024, voici ces plafonds de loyer Pinel, en ce qui concerne le prix au mètre carré : 

• zone A Bis : 18.25 euros par m²
• zone A : 13.56 euros par m²
• zone B1 : 10.93 euros par m²

Les plafonds de loyer ont été mis en place afin que les ménages modestes puissent accéder aux logements neufs. C’est en effet le but de la loi Pinel, en encourageant la sortie de terre de logements collectifs construits en VEFA afin que ces ménages à faibles ressources puissent sortir de la précarité énergétiqueParmi les outils de défiscalisation immobilière à succès : la loi Pinel. Elle permet aux contribuables français d’alléger le montant de leur impôt sur le revenu en fonction du montant de leur investissement. Cependant, des plafonds sont à respecter et ceux-ci figurent parmi les contraintes à prendre en compte par l’investisseur avant de se lancer. Il en existe deux types : le plafond de loyer et le plafond de ressources. [...]

diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus éligibles à la mise en location.

 

Les avantages : un emplacement en coeur de ville pour la majorité des biens

Les anciens locaux ont généralement servi dans des activités commerciales dans le temps et peuvent avoir été laissés à l’abandon suite à une éventuelle faillite. Ces locaux jouissent d’un emplacement de choix, ayant pignon sur rue. La majorité est basée en centre-ville – emplacement qui n’est plus accessible pour les nouvelles constructions du fait de la rareté foncière dans les communes tendues.

Les biens situés dans ces localités sont très demandés par les locataires, du fait de leur proximité à toutes les commodités. Ce qui donne lieu aux avantages suivants : 

• un délai de carence locative réduit
• des locataires fidélisés et, par conséquent, l'inexistence de vacance locative entre deux baux
• la possibilité de tabler sur des loyers plus ou moins élevés, en raison de la qualité de la demande
• un potentiel de valorisation significatif, du fait de la rareté foncière dans les centres-villes, comme mentionné plus haut. Ce qui permet de miser sur de la plus-value de qualité au moment de la revente
• tous ces paramètres réunis permettent de s’attendre à un rendement net de plus de 4%, en plus d’une très intéressante rentabilité à terme 

À cela s’ajoutent tous les atouts de la LMNP qui sont d’ordre fiscaPour exploiter un bien immobilier afin de rapporter des revenus locatifs de qualité, la location meublée demeure toujours une des solutions les plus intéressantes à envisager. Ce statut permet de mettre en place différentes stratégies d’investissement. Exemple : vous pouvez opter pour la LMNP dans le neuf ou dans l’ancien. Si vous souhaitez particulièrement vous tourner vers cette seconde option, cet article vous donne un [...]